LE DISPOSIZIONI DEL DECRETO “SBLOCCA ITALIA”

Con la pubblicazione sulla G.U. 12.9.2014, n.212 è entrato in vigore, a decorrere dal 13.9.2014, il DL n.133/2014, Decreto c.d. “Sblocca Italia”, nell’ambito del quale sono contenute, tra l’altro, le disposizioni di seguito illustrate.

Accordi di riduzione canoni di locazione – art. 19

La registrazione dell’atto contenente la riduzione del canone di locazione in essere è esente da imposta di registro e di bollo.

Acquisto / costruzione di abitazioni destinate alla locazione – art. 21

Per gli acquisti di unità immobiliari, effettuati dall’1.1.1.2014 al 31.12.2017, da parte di persone fisiche non esercenti attività commerciali (privati) è possibile usufruire di una specifica deduzione dal reddito complessivo.

In particolare, l’agevolazione spetta con riferimento alle spese:

• alle spese di acquisto di un’unità immobiliare di nuova costituzione o oggetto di ristrutturazione ex art.3, comma 1, lett.d) DPR n.380/2001, cedute dalla stessa impresa costruttrice/ristrutturatrice e da cooperative edilizie o da quelle che hanno effettuato il predetto intervento;
• per prestazioni di servizi, dipendenti da un contratto d’appalto per la costituzione di unità immobiliari su aree edificabili possedute prima dell’inizio dei lavori o sulle quali sono già riconosciuti diritti edificatori.

Caratteristiche dell’immobile agevolato:

La nuova agevolazione è riconosciuta a condizione che l’unità immobiliare:

• sia a destinazione residenziale “non di lusso”; sono infatti agevolati gli immobili di categoria catastale A, ad eccezione di A/1, A/8 e A/9;
• non sia localizzata nelle zone omogenee classificate E di cui al DM n.1444/68, ossia non si tratti di costruzione in parti del territorio destinati ad usi agricoli;
• consegua prestazioni energetiche di classe A o B nazionale ovvero in base alla relativa normativa regionale;
• sia destinata entro 6 mesi dall’acquisto/ultimazione dei lavori alla locazione per almeno 8 anni e sempreché tale periodo abbia carattere continuativo, a deduzione non viene meno se, per motivi non imputabili al locatore, il contratto di locazione si risolve prima del decorso del suddetto periodo e ne viene stipulato un altro entro 1 anno dalla data della risoluzione del precedente contatto.

Con riferimento alla locazione è altresì necessario che:

• non sussistano rapporti di parentela entro il primo grado tra locatore e locatario;
• il canone di locazione non sia superiore a quello definito:

• ex art.2, comma 3, Legge n.431/98, ossia dai c.d. contratti a “canone concordato” tra le organizzazioni della proprietà edilizia e quelle dei conduttori maggiormente rappresentative;

ovvero

• dalla convenzione-tipo ex art.18, DPR n.380/2001, stipulata al fine del rilascio della licenza a costruire relativamente agli interventi di edilizia abitativa convenzionata;

ovvero

• ex art.3, comma 114, Legge n.350/2003, ossia dai contratti a “canone speciale”, per i quali lo stesso non deve superare il 5% del valore convenzionale dell’alloggio locato.

Misura e modalità di fruizione dell’agevolazione:

La nuova deduzione spetta:

• nella misura del 20% del prezzo di acquisto dell’immobile risultante dall’atto di compravendita, ovvero dell’ammontare complessivo delle spese di costruzione attestate dall’impresa che ha eseguito i lavori;
• fino ad un ammontare massimo complessivo di spesa di € 300.000.

È possibile fruire della deduzione anche in caso di acquisto/realizzazione di più unità immobiliari da destinare alla locazione, fermo restando il predetto limite di spesa.

N.B. La deduzione va ripartita in 8 quote annuali di pari importo ed è riconosciuta a decorrere dall’anno in cui è stipulato il contratto di locazione e non è cumulabile con altre agevolazioni fiscali previste per le medesime spese.

Con un apposito DM saranno definite le ulteriori disposizioni attuative dell’agevolazione in esame.

Contratti di godimento di immobili e successiva alienazione – art. 23

Per i contratti (diversi dai leasing), con cui il conduttore (potenziale acquirente) ottiene l’immediata disponibilità dell’immobile, con diritto di acquistarlo entro un termine determinato “recuperando” i canoni di locazione versati per il godimento dello stesso, l’art. 21 del Decreto in esame prevede l’applicazione dell’art. 2645-bis, c.c. relativo alla “Trascrizione di contratti preliminari”.

Ai sensi del comma 3 del citato art. 2645-bis, gli effetti della trascrizione del preliminare cessano, se entro 1 anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo e in ogni caso entro 3 anni dalla trascrizione del preliminare, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che comunque costituisce esecuzione del contratto preliminare.

Per i contratti in esame il comma 3 dell’art 21 estende il predetto termine triennale a tutta la durata del contratto e comunque per un periodo non superiore a 10 anni.

La trascrizione produce gli stessi effetti di cui all’art. 2643, comma 1, n.8, c.c., relativamente alla trascrizione dei contratti di locazione di beni immobili che hanno durata superiore a 9 anni.

In caso di mancato pagamento, anche con consecutivo, di un numero minimo di canoni (fissati dalle parti), non inferiore ad 1/20 del numero complessivo degli stessi, il contratto si risolve.

Ai contratti in esame sono applicabili altresì gli artt. 2668, comma 4, c.c., relativo alla cancellazione della trascrizione dei preliminari e 2825-ter, c.c. in merito alla “Ipoteca sul bene oggetto di contrato preliminare”, nonché gli artt. da 1002 a 1007 e 1012 e 1013, c.c. in quanto compatibili. In caso di adempimento trova applicazione l’art.2932, c.c. “Esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto”.

Nel caso in cui il contratto in esame abbia ad oggetto un’abitazione, la disposizione contenuta nell’art.8, comma 1, D.lgs. n. 122/2005 in base alla quale “il notaio non può procedere alla stipula dell’atto di compravendita se, anteriormente o contestualmente alla stipula, non si sia proceduto alla suddivisone del finanziamento in quote o al perfezionamento di un titolo per la cancellazione o frazionamento dell’ipoteca a garanzia o del pignoramento gravante sull’immobile” opera fin dalla concessione del godimento.

Infine, il Decreto in esame ha aggiunto il nuovo comma 5-bis all’art.8, DL n.47/2014, riguardante il riscatto a termine dell’alloggio sociale, ai sensi del quale: “le disposizioni del presente articolo si applicano anche ai contratti  di locazione con clausola di trasferimento della proprietà vincolante per ambedue le parti e di vendita con riserva di proprietà, stipulati successivamente alla data di entrata in vigore della presente disposizione”.

L’efficacia di tale ultima disposizione è subordinata all’autorizzazione dell’UE.

Riqualificazione degli esercizi alberghieri – art. 31

Al fine di diversificare l’offerta turistica e favorire gli investimenti volati ala riqualificazione degli esercizi alberghieri esistenti, l’art.31 del Decreto in esame prevede l’emanazione di un apposito DPCM con cui individuare le condizioni di esercizio dei c.d. “condhotel”, ossia degli esercizi alberghieri aperti al pubblico, a gestione unitaria, composti da una o più unità immobiliari ubicate nello stesso Comune o da parti di esse, che forniscono alloggio, servizi accessori ed eventualmente vitto, in camere destinate alla ricettività e, in forma integrata e complementare, in unità abitative a destinazione residenziale, dotate di servizio autonomo di cucina, la cui superficie non può superare il 40% della superficie complessiva dei compendi immobiliari.

Nel predetto Decreto attuativo saranno altresì stabiliti i criteri e le modalità per la rimozione del vincolo di destinazione alberghiera in caso di:

• interventi edilizi su alberghi esistenti;
• limitatamente alla realizzazione della quota delle unità abitative a destinazione residenziale.

Il vincolo di destinazione può essere rimosso, previa restituzione dei contributi/agevolazioni pubbliche percepiti, qualora lo “svincolo” sia anteriore alla scadenza del finanziamento agevolato.

Contributo acquisto veicoli a basse emissioni – art. 39

Il Decreto in esame modifica le disposizioni del DL n.83/2012 che prevedono il riconoscimento di uno specifico contributo ai soggetti che:

• acquistano, dal 14.3.2013 e fino al 31.12.2015, in Italia, anche tramite leasing, un veicolo nuovo a basse emissioni (a trazione elettrica, trazione ibrida, GPL, metano, biometano, biocombustibile e idrogeno che produce emissioni di anidride carbonica non superiori a 120 g/km e ridotte emissioni di ulteriori sostanze inquinanti). Il Decreto in esame:

• richiede ora che intervenga, oltre all’acquisizione, anche l’immatricolazione del veicolo;
• prevede il riconoscimento del contributo per i veicoli acquistati ed immatricolati “a partire dalla data di operatività della piattaforma di prenotazione dei contributi, resa nota per gli anni 2014 e 2015 sul sito www.bec.mise.gov.it, e fino al 31.12.2015”

• consegnano, per la rottamazione, un veicolo, della medesima categoria di quello nuovo, di cui sono proprietari o utilizzatori (in caso di leasing). Con la modifica introdotta dal Decreto in esame non è più richiesto che detto veicolo:

• sia intestato da almeno 12 mesi dalla data di acquisizione del nuovo veicolo;
• risulti immatricolato da almeno 10 anni prima della data d’acquisto del nuovo veicolo.

Si rammenda che il veicolo consegnato deve essere della stessa categoria del veicolo acquistato.

Sono inoltre modificate:

• le categorie del Codice della strada di appartenenza dei veicoli (automobili, veicoli commerciali leggeri, ciclomotori, motoveicoli e quadricicli), agevolabili. Le previgenti categorie (L1, L2, L3, L4, L5, M1, N1, L6e, L7e) sono sostituite dalle seguenti: L1e, L2e, L3e, L4e, L5e, M1e, N1e, L6e, L7e;
• le misure del contributo riconosciuto. Lo stesso, infatti, precedentemente pari al 15%-20% del prezzo di acquisto del veicolo è ora riconosciuto fino al 15%-20%. Non è stato invece modificato l’importo massimo di contributo, differenziato a seconda della quantità di anidride carbonica emessa e dell’anno di acquisto.

Si rammenta che il contributo in esame è:

• riconosciuto all’acquirente del veicolo dal venditore “mediante compensazione con il prezzo di acquisto”;
• rimborsato al venditore dalle imprese costruttrici/importatrici le quali lo “recuperano” quale credito d’imposta utilizzabile in compensazione.

Proroga detrazioni 50% – 65%

Nel testo definitivo del Decreto in esame non è contenuta l’ “annunciata” proroga delle detrazioni 50% (recupero patrimonio edilizio) e 65% (risparmio energetico) in scadenza il 31.12.2014. le stesse dovrebbero trovare collocazione nell’ambito della Finanziaria 2015.